上海新外建工程设计与顾问有限公司（下称“新外建”），与上海联华股份有限公司（下称“联华股份”），自1999年开始合作至今已逾11个年头。经过多年的密切合作，上海新外建熟知联华股份的物业建筑设计的各项指标及数据要求，并对其经营设计理念有着较为深刻的认识和理解。尤其是，近几年来随着世纪联华大卖场（购物中心）的高速发展以及双方合作广度、深度的不断拓展，新外建对世纪联华大卖场（购物中心）项目的相关物业理念和物业设计水准，又有了更多、更为全面的认识。
本文主要结合新外建多年来与联华股份合作的一些实际经验，阐述设计在项目开发中的重要性，及其相关操作的方法和途径。
总的说来，建筑设计成果将直接影响到整个项目的工程投资费用以及工程建设周期与进度。就设计的重要性而言，主要表现其在成本控制、对实现控制工程造价目的以及提升卖场品质等三个方面。
专业的设计利于项目整体的成本控制
设计的重要性，首先体现在设计对于项目整体的成本控制具有一定的决定性和制约性。可以说，设计是决定项目成本控制的重要因素之一。具体而言，设计对于控制成本的作用，又表现在以下四个方面：
其一，设计工作的提前介入，有利于业主获取或者接手一个条件较好的物业。
以新外建与联华的具体合作流程来讲，新外建积极参与了联华与开发商召开的物业协调会议，各专业协助检讨了开发商完成的施工图并确认世纪联华的需求，这其中要涵盖且符合世纪联华二次装修的要求。
与此同时，新外建重点检索了开发商所提供的消防设计、机电设计等重点设计部位是否满足联华的装修要求。对于那些不符合或者不利于世纪联华日后使用的地方，新外建明确告知开发商，并将符合世纪联华需求的基本数据以及相关的修正建议提供给开发商，使开发商能够提供符合世纪联华实际使用需求的物业产品。如此一来，可以节省世纪联华二次装修时的相关调整费用，并大大缩短施工时间。
实际上，设计提前切入物业项目，能够减少项目后期的成本开支。新外建会针对某些不合适的设计要求采取提前沟通与处理的办法，让业主事先了解进场时可能会遇到的问题，并做出相应的准备措施。一旦未经提前沟通，业主工程部直接进场开展工作，就可能会造成整个工程下游出现一连串的成本支出、人工费支出、计划改变等问题，进而极大影响工程进度乃至卖场开业的计划时间等。
其二，精确的设计，有助于项目工程预决算的准确性。
在此方面，新外建主动配合世纪联华踏勘开发商交楼的现场，并协助世纪联华汇总现场疑问并提交开发商，以促使开发商能够按照合同约定及时完善交楼状况，以使世纪联华能够掌握更为准确的物业交接资料，更直接的是可以使设计精确地把握相关尺度和要求，避免不必要的重复设计。另外，新外建还会根据工艺布置图和设计预想方案（即：商业规划动线）复核现场状况，以保证设计成果的准确性和合理性。
也就是说，新外建为使方案符合各方的预想状况，会及时提出建议，告知物业的哪些设计部分是不符合现场实际的、不能实施的；因为从专业角度讲，某些设计工艺在现场实施时是无法真正实现的，或者说业主投入了较大的改建费用后，是不一定能够实现其最终希望达到的效果的。
以几个常见问题为例。地下有人防的，其上面一律不可以布置生鲜、加工、餐饮或者有用水点场所。因为随着国家对于安全设施要求的提高，先前这样的设计布置，无论从法规上还是从当前的人防的要求来说都不符合规定。再以变电所为例。有时业主拿到的物业地下室有变电所；变电所也存在相同的问题，其上面不可以有生鲜加工及用水场地。因此，在做方案时，新外建会首先提前检查此类工艺是否符合国家的相关要。如：食品卫生方面的相关要求：有厕所的位置下方，根据国家的安全要求是不可设置有食品加工或堆放食品的区域的。
此外，项目工程进展中还会出现现状结构与开发商提供的图纸出现差异的问题。最初递交的土建图纸可能未反映这个现象，实际上物业却经过了多年的使用和改动，与原先的资料不符，但开发商并没有把修改过的详细图纸交付于世纪联华。由此，种种原因会导致图纸不全，现状与原来的图纸出入会比较大。此时，新外建会通过实地现场勘察与研究分析，及时将相关问题告知世纪联华工程部或设计部并督促对方做出相应调整。
这些及时的修改、调整，对于整个开发周期的有效运转，进场后的成本控制，乃至后期的运营管理，都起到了至关重要的作用。
其三，合理的设计，有助于大幅降低项目工程的造价。
项目工程的造价，与项目工程的设计思路与设计细节息息相关。可以说，设计的合理程度及优化程度，直接决定了工程造价的高与低。要实现大幅降低造价的目的，必须从设计源头入手。
在这一点上，新外建根据世纪联华卖场的工艺布置图，首先着力于相关供电方案、暖通方案、给排水方案等的合理设计，并合理布置楼层与区域配电间位置，使其电缆及桥架走向更趋于合理化及优化，节省其投资成本。
事实上，卖场的动线及工艺极为重要。在此方面，新外建亦有不少切身设计体会与应对设计策略。
以配电间的位置为例，在设计时，新外建会根据实际情况，结合原有物业情况，将其位置与当前负荷集中的状况之间寻找平衡点，从而寻找合理的配电间的位置。具体而言，处于合理位置的配电间主要有几个特征：1.与原来配电所的位置相对较近；2.走向便捷，不能有太多弯路，有弯路的话会给施工带来了不便且会影响综合管网（风管、喷淋等）的标高；3.与负荷的中心比较近：在现在的卖场里，最大的几个用电负荷集中在空调用电（冬季、夏季）、生鲜加工区以及照明用电等，这些干线电缆直径相对较粗。在此情况下，不合理的设计，会导致设计出来同样面积的卖场，花在电缆上的成本预算却不一样，往往会比其他合理设计的卖场高出不少。而与此同时，卖场的电缆走向不是绝对的，平面及配电间位置是可变化的，摊到卖场每一平方米内也会变化。面对这些可变因素，在找配电间时，新外建会与商业规划（或做工艺布置图）的同仁沟通，力争在不影响工艺的情况下找出合理区域用作设备机房。这样做，会对于施工甚至于整个投资带来好处。
再以空调新风量的设计为例，合理的设计可以大大节约空调在春季、秋季节交换期间的运营成本。新风过大不行，因为在夏季、冬季时，过大的新风会带走冷、热量；新风过小也不行，过小的新风量不能达到室内人员新风需求量以及消除室内热湿负荷的效果。如何通过设计做到新风合理呢？这也是新外建今后在设计上需要攻克的一个问题。从设计节能角度，对卖场空调有否必要做自动控制也是我们要进一步与世纪联华设计部探讨的，需要解决这些问题，我们可以从成本、建筑体（物业）结构及每天运营成本等多方面综合考虑。
总之，要做到价值最大化、成本集约化，合理性的设计是关键之一，是前提之一。
其四，标准化的设计，有助于缩短项目的建设周期。
随着现代设计精神的演进与现代商业的逐步发展，标准化的设计为越来越多的人所提倡和青睐。之所以如此，是因为标准化的设计对于商业连锁企业物业建筑周期的缩短、订货成本的降低都发挥了不容忽视的作用，也是控制成本支出的重要途径之一。
在与世纪联华的合作中，新外建在满足世纪联华使用要求的前提下，基本采用标准化的设计标准与设计理念。在这一方面，新外建在熟悉世纪联华经营模式与设计理念的基础上，努力做好设计团队梯队人员的培养，不断总结设计经验，努力做到一有项目，设计团队人员及时到位，并且保证设计人员对于世纪联华的运营模式、管理理念相当熟稔。
新外建设计团队还定期开展关于世纪联华设计标准的技术交流与总结，对世纪联华调整的相关设计标准及时对设计团队进行培训与资料库内信息的变更，减少设计上的返工与差错，提高出图质量，规范出图标准，促进标准化设计的发展。
此外，新外建与世纪联华设计及工程管理团队定期技术交流与沟通，比对设计成果与现场实施状况，使其更趋于相关标准化设计更加合理化并更具实用性。对设计来说，所出图纸始终是理论的；在实际实施过程时，世纪联华工程队和项目经理现场可能会发现有些节点或做法无法实现，世纪联华的经营管理团队在实际使用时也许会有实际使用意见的反馈（包括地漏、沉降缝、伸缩缝、包柱、墙面装饰、墙壁保护及后期设备的维护等）或是维修部门在使用时发现一些问题，对于此类问题，新外建都会与世纪联华的设计部门进行及时沟通，保证标准化设计的有效性和变通性，降低维修时的成本。
专业的设计利于实现控制工程造价
设计有利于整个项目工程成本的控制，实际上，设计也是实现控制整个工程造价的重要前提之一。只有合理优化的设计，才能有效保证整个工程造价的完整实现，才能做到切实控制工程造价。而设计对此的控制，具体又分为事前控制、事中控制和事后控制。
事前控制，较为简易，主要是要熟知世纪联华的设计标准，理解世纪联华的物业交接书，以及实地勘察物业现场。
事中控制，则相对复杂。事中控制，首先是要能提供精准的设计成果。设计成果要尽量做到图纸精细、图面、节点表示清晰，从而避免不必要的猜想与返工等情况出现。更为重要的是，要加强设计院内部的设计校对与审核及流程管理。以新外建对卖场这一特定的设计项目的经验而言，新外建在校对时一般安排两人进行校对，保证卖场设计的个性化与准确性。在校对时，新外建专业负责人大多会多关注图纸合理性及是否符合法规，但其由于对世纪联华的设计标准不一定熟知（因卖场标准会根据市场及运营需求不断更新设计标准），因此，新外建在校对时会特意安排双校：一人（即专业负责人）校对法规，另一人（即熟悉世纪联华设计标准的资深设计师或专业负责人）专门校对设计标准、用材、设计做法，从而提高设计质量。
有了事前控制及事中控制，事后控制也是不能或缺的，它是落实设计理念、保证项目进展，及时纠正设计中的错误，不断总结经验的重要环节。
做好事后控制，首先是要做好施工交底及会议纪要，其次是要积极配合施工、及时做好设计变更、保证施工进度。在施工交底结束后，一旦在现场出现或发现问题，假如设计院未及时递交变更图或变更通知单，可能会造成施工人员内部移交不及时，工程分项负责人不知道需要更改的内容，盲目地在施工完成的时间内把出于多方原因需要我方出修改变更的工程仍按原设计和原定施工进度进行施工了，从而带来一些由于沟通不及时产生的损失及成本。在此方面，新外建会积极主动配合后期施工和设计变更，根据现场的变化与工程经理、施工队实时对接，交付设计变更单，使世纪联华在整个施工期间的损失降到最低点。
专业的设计利于提升卖场品质
随着现代商业社会的日渐成熟，人们对商业卖场的要求也越来越高。如今的商业卖场，不仅仅是人们购物消费的场所，更在程度上成为了人们日常生活的重要组成部分之一。由此，就商业卖场来说，不仅仅是要力争做到商业动线安排、商业格局的合理规划，还需要不断提升商业卖场的品质。而设计，正是提高商业卖场品质的源头之一。
新外建多年与世纪联华合作，不断通过创新设计来提升卖场的品质。新外建一直较为关注超市及零售业的发展趋势与动态，以时代发展潮流引领设计理念，提升设计品质，保持行业的领先水平。
就细节上而言，新外建加强从光学、美学、心理学、行为学等专业学术角度探讨与研究，并将把研究成果转化为设计，不断提升卖场照明设计、色彩设计、人性化设计及功能设计。
以卖场灯光设计为例。卖场照明对产品的增色起到一个至关重要的作用，也会对顾客购物心理产生较大影响，但并非越亮越好。同样一个产品放在那里，如果其照明色温没有选择好，会导致产品对顾客的吸引力下降，从而丧失了一次商业机会。提升照明的亮度，是建立在符合消费者舒适度又在单位面积下不增加用电（少增加）的情况下的实施的；因此新外建在设计时都会建议世纪联华卖场采用节能性照明产品。
再以色彩而言，舒适的墙面、柱子色彩，不仅能提升卖场购物环境的舒适度和品质感，也可以增强购物者的愉悦感，增加商业机会。
同时，卖场是人流的汇聚地，要有人性化的人流动线。其实，所谓人性化就是功能化，把人的所需所想转化为物质功能并逐一实现。新外建在此方面设计时，会结合动线做出人性化的设计，不仅是卖场动线设计人性化，包括卫生间、走道、楼梯口等细微之处，也要从设计上加以提升。
事实上，这些细节因素往往会影响卖场品质及其所蕴含的潜在商业机会，而这些因素都可以在设计环节加以强化和完善。以上所列举的这些人性化设计，投资成本不高，却能提升卖场环境与品质，增加潜在的商业机会。
